这两天，杭州各大购房群里最热闹的话题就是大家纷纷打招呼：按照新利率，你的房贷每个月能省多少?
随着前天央行调整存量首套房贷利率政策出台，多家商业银行纷纷发布相关公告。昨天，浙江公布了首套住房商业性个人住房贷款利率下限，可以作为接下来存量首套房贷利率下降的具体标准。
按照央行通知原文提到：新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这意味着，按照这个计算出的房贷利率调整后的理论最低水平，2019年10月至2022年11月杭州存量首套房贷调整后最低可降至4.2%，2022年11月至今的存量首套房贷利率调整后最低降至4.0%。
虽然目前各大银行尚未发布具体操作细则，申请办理事项也要到9月25日才开始，但“苦房贷久矣”的购房者，已经纷纷在对照房贷利率下调后的月供，畅想省出来钱怎么花了。
小茵2020年在萧山买了一套房子，贷款70万元，等额本息，按揭29年。虽然是首套房，但当时房贷利率一路上扬，且房贷发放速度较慢，等到她2021年办出房贷时，房贷利率达到5.3%。
去年，小茵每月需要还贷3942元。今年因为之前LPR有过调整，房贷利率降到4.95%，目前月供为3796元。
“听银行顾问说，像我这种情况，之后房贷利率有希望下调到4.2%，那样的话，我的月供估计会降到3482元左右。对比去年每月省出将近500元。”小茵说，之前为了买房子和装修，花了很大一部分积蓄，“现在最关心的就是装修，如果每月能省下将近500元，我会等待双十一大促时，看看能不能把之前加入购物车但没舍得下手的一些家居用品买下来。”
跟小茵相比，这次存量首套房贷利率下调政策，带给阿勇的堪称“大礼包”。
阿勇此前因为沉迷于工作，一直没把买房事项提上日程。前几年杭州楼市迎来一波大牛市，房价大涨，阿勇才开始动了买房的念头，他陆续参加过几次红盘摇号，但都没中签。直到杭州新房摇号进入“拼社保”阶段，阿勇凭借缴纳社保时间较长的优势，在2021年摇到了杭州市中心大关一带的一套房子，总价约700万元，首付三成，贷款490万元，按揭27年。
按照阿勇跟银行签订的按揭合同，贷款利率达5.6%。以阿勇的贷款金额，他要还的总利息高达460多万元，每月光月供就要29363元。
得知存量首套房贷利率将会调整，阿勇很雀跃。如果按照最低4.2%的利率来算，阿勇这套房子的总利息降为330万元，相当于省下了130万元房贷支出。具体到月供，也能省出一笔可观的钱：月供降至25309，相当于每月就能省出4000元。
阿勇平时最大的爱好就是电子数码产品。对于有可能省出来的房贷利息，他有不少想法，买新手机、游戏机都在计划列表上，但目前他觉得换电脑排在第一位。
跟小茵和阿勇买房才一两年不同，舟舟是在2018年初买下余杭区的一套房子。“当时还没实行LPR，直到2020年1月才转为LPR，我这种情况，可以申请调整房贷利率吗?”
舟舟这套房子贷款了200万元，按揭30年，当时签的贷款合同中，房贷利率达5.635%，每月要还11525元。后来转为LPR后，随着LPR的几次下降，目前利率为5.135%，每月还10902元。
如果接下来可以申请到4.2%的存量房贷利率，舟舟的月供将进一步降到9780元，跟现在相比省了1000多元。
去年，因为房贷利率高、月供压力大，舟舟曾经想过提前还掉一部分房贷。如今，存量房贷利率调整让她充满了期待。“如果能降到4.2%，我会用每月省下的房贷给自己放个假，出远门旅游一趟。”
不过银行业人士认为，像舟舟这种2019年前的房贷，接下来会如何调整，还是未知数。因为在2019年推行LPR之前，杭州首套房贷利率政策下限为基准利率的7折。如果按这个下限标准计算，将会出现存量贷款变更后的新利率低于新发贷款利率的情况。
此外，在购房群体里，还有很多“房贷族”提出了形形色色的问题：
“想问问2015年的首套房贷利率，现在怎么算?”
“首套房的定义是什么?我第一套房是公积金贷款已经还清了，现在是第二套房，商业贷款，按照新政策，算首套吗?”
“我是几年前买的房子，当时是二套房，公积金按照基准的1.1倍执行，利率4.675%。另一套房子在2017年就卖掉了，目前只有一套住房，这种情况现在可以算首套吗?能申请调整公积金贷款利率吗?”
对于调整后的新利率究竟如何确定?形形色色的问题答案究竟如何?这些都需要等到各家商业银行、公积金部门出台操作细则后，才能明确。
那么真的能省这么多吗?让我们一起来看看。
根据[知乎]上的一个问题，有一位网友提问，提前还款能节省多少利息?他的情况是这样的：住房商贷30年，贷款70万，年利率4.9%，等额本金还款方式已经还款2年5个月，现想申请提前还款十万，求问大神能少还多少利息?划算吗?
对于这个问题，有两种不同的回答。一种是赶紧还，还了肯定利息少了，因为借款本金少了呀，利息是根据借款本金来计算的，必须少呀。至于节省多少，简单的说，4.9%的利率，10万一年节省4900呗。另一种是不要还，还了之后没法再借出来这么便宜的资金，那么就需要自己努力去将这10万的本金努力达到4.9%的年华收益率。
那么，哪种回答更有道理呢?其实，在这个问题上，并没有一个绝对正确的答案。不同的还款方式适合不同的人和不同的情况。我们需要从多个角度来分析和比较。
首先，我们要明白两种常见的还款方式：等额本金和等额本息。等额本金法就是每个月你要固定还一定数额的本金，然后在这个基础上，加上你每个月应还的利息，前期还款额较高，后期因本金减少，月供也会快速降低。而等额本息法是采用的浮动本金，即每个月的月供恒定不变，前期还的都是利息，后面还的都是本金。
两者的区别就是利息总额、月供不同。例如你贷款100万，基准4.9%利率：
-等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息。
-累计还款总额分别是148.9万元和166.2万元。
-月供分别是5486元和4352元。
-第一个月还款分别是5486元和4352元。
-第6年月供分别是5000元和4352元。
-第30年月供分别是2000元和4352元。
从这些数据可以看出：
-如果你只考虑利息总额，那么等额本金更划算。
-如果你只考虑月供金额和稳定性，那么等额本息更划算。
-如果你只考虑前期负担和后期松绑，那么等额本金更划算。
但是，在选择还款方式时，并不只能从一个维度来看。我们还要考虑其他因素，比如时间、流动性、通货膨胀、收入增长、投资机会等等。这些因素会影响我们的还款能力和收益，也会影响我们的生活质量和幸福感。
其次，我们要认识到房贷的本质和价值。房贷是目前中国金融市场上能找到的利率最低的优质贷款产品。目前银行的基准利率是4.9%，意味着你贷款100万，一年的利息仅仅是4.9万元，市面上其他类型的个人贷款利率大概都在6%以上。如果你有公积金名额，那就更划算了，大部分城市能做到3.25%。
这样的利率，相当于银行在白送给你钱，让你发家致富。因为你可以用这笔钱去买房，而房子的升值率往往远高于房贷的利率。例如，10年前北京的房价是1.2万/平米，现在是6万/平米，涨了5倍。如果你当时贷款100万买了一套80平米的房子，现在你的房子价值480万，赚了384万。而你付出的利息总额只有91万或者49万。
当然，你也可以把这笔钱用于其他投资渠道，比如理财产品、股票、基金等等，只要能保证收益率高于房贷利率，就能实现正向收益。而如果你把这笔钱存到银行里，或者提前还清房贷，就相当于放弃了这样一个低成本高回报的投资机会。
再次，我们要考虑时间的作用和影响。时间就是金钱，这句话很俗套，但却很有道理。随着时间流逝，货币超发，通货膨胀不可避免，你的收入一定会增加，而欠的钱的成本一定会减少。
例如，今年你借了100万，10年以后，可能这100万只值50万。所以别看你30年的房贷利息大，扣除通货膨胀率后，你会发现它是一个让你惊喜的数值。
另外，时间还会给你带来更多的机会和选择。如果你选择10年还清贷款，到时候就很可能陷入「流动性陷阱」——你手头上没有足够的现金流来应对生活中可能出现的各种变化和需求。
