这些豪宅缘何定出“天价”?谁是背后推手?豪宅扎堆涌现,将对楼市带来怎样的“冲击波”?“新华视点”记者进行了采访。
“天价”背后的“成本秘密”
“汤臣一品”已非“孤品”。有市场机构统计,2013年以来,北京、上海有成交记录的单价超过10万元的商品住宅项目均达到十多个。
地段稀缺、建造考究、品质“高贵”等往往是这些天价豪宅的重要卖点。
“目前我们公寓价格是每平方米8-20万元,联排别墅是10-20万元/平方米,均价算下来在每平方米15万元左右。”19日,上海“苏河湾华侨城”售楼人员对外如此介绍。
该项目位于中心城区寸土寸金的苏州河畔,所在地块于2010年2月出让,由华侨城集团以70.2亿元的天价获得,楼板价高达每平方米52855元,是显赫一时的“地王”。业内人士分析,对于近几年拿地的豪宅,土地成本往往是其成本的大头,且在总成本中的比重也要高于普通住宅。
记者实地探访了上海徐汇区“黄金地段”一在售房源单价超过10万元的豪宅项目。售楼人员介绍,公寓所用的锁具都是意大利进口的,“一把锁就要一万多元”。开发企业负责人告诉记者,该项目每平方米装修成本达到8000元-1万元。目前该项目物业费就超过每平方米每月14元,是一般住宅项目的四五倍。
许多“天价豪宅”的项目利润同样惊人。比如,业内人士给“汤臣一品”估算,每平方米的土地成本不超过1万元,建安成本不超过1万元,前期加配套不会超过0.2万元,加上各项税费,综合成本应在每平方米三四万元。“苏河湾华侨城”项目所在地块虽为“地王”,但与其十多万元的单价相比,利润之高也是非同寻常。
“即便考虑到开发周期长、综合税费及财务成本高,不少豪宅项目的利润之高仍然惊人。”上海房地产科学研究院副院长严荣说。不过,也有业内人士认为,一些市中心的豪宅项目原为多年前的毛地,动迁资金重、开发周期长、不确定因素多,非一般房企所能承受,“高利润背后也是高风险”。
“天价豪宅”谁在追逐?
2013年,刚需楼盘热销,许多豪宅项目也趋于活跃。以上海为例,同策咨询研究部数据显示,去年上海单价在每平方米10万元以上的顶级豪宅成交了112套。“汤臣一品”自2005年10月底开盘,8年多来一共售出73套。
一套单价为10万元的住房,总价需数千万元。如此天价,谁在追逐?上述徐汇区豪宅项目销售负责人介绍,买家中70%左右是境内人士,约30%是境外人士(含华人移民);买房者中,三四成人选择全额付款。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,天价豪宅市场活跃,一是富豪阶层人数的不断增多,二是通胀及人民币升值压力增大,三是市场对“限购”等措施的效果已逐步消化,四是全球资本对中国内地及部分热点城市发展前景看好。
豪宅市场并非一片红火。以上海市场为例,近年来销售较好的主要是市中心土地稀缺地段的高档公寓;一些郊区的高档别墅,则不乏情形惨淡者。比如,青浦朱家角地区目前共有六七个别墅项目,供应量较大。一房企几年前拿地建的别墅项目去年就已达到预售条件,但迟迟没有开盘。“按现在的情形,肯定卖不动”。该房企负责人说。
“一般说来,调控之下,高档住宅市场会‘冷冻’得更快,恢复得更慢。”嘉华(中国)有限公司副董事谷文胜说。
天价楼盘往往也是地方部门在调控中紧盯的目标。去年以来,严控涨价楼盘尤其是高价项目入市,成为多个城市楼市调控的重要举措之一。
近期,北京、上海等地陆续推出了“高价盘”。对此,东部地区有房管部门负责人坦言:“政府收取了土地出让金,却不让开发商卖楼,时间长了也说不过去。”在“土地财政”之下,高价房的“预售管理”也往往只是“缓兵之计”。
“天价豪宅”冲击波
统计数据显示,去年全国城镇居民人均可支配收入为2246元。天价豪宅仅仅是一平方米面积,就相当于一个普通城镇居民四五年的收入总和。
不可否认,其对楼市的“助涨效应”显而易见。在统计数据方面,每遇高价住宅项目成批入市,当周、当月的住宅“均价”常会被明显推高。在市场预期方面,一旦天价地块、楼盘面市,周边的房价往往应声而涨,甚至迅速透支未来涨幅。1月28日,上海大宁路街道一宅地拍出超百亿元身价,楼板价达到每平方米47609元,未来的豪宅已是“指日可待”。地王在前,“楼王”可期,春节过后,该地区二手房纷纷“跳价”。
“对于普通购房者来说,豪宅项目无论如何降价,也都远远超过他们的购买力。但如果天价住宅‘遍地开花’,就会对购房者心理和整个市场产生巨大冲击作用。”上海房地产科学研究院副院长严荣说。
业内人士认为,对于豪宅市场的调控,应注意行政、经济等手段的综合运用。首先,在土地供应上要优先确保保障性住房和普通住宅,以大量“平价住宅”的入市稳定市场预期,对冲豪宅的“助涨效应”。其次,对豪宅市场捂盘惜售、哄抬房价、虚假销售等违规行为,应密切监管、严厉查处。再次,借鉴国际市场的经验,研究适时开征“豪宅税”,调节住宅市场的多元化需求。
