房子的问题是大家都十分关心的，因为受到中国传统观念的影响的年轻人也是在为了买房不停的努力。但是，国家房子贷款政策的支持可以说是会好很多。近日，关于房子贷款的政策也是进行了改变。央行发布了住房贷款的新政策，那么详细的内容又是什么？
央行发布房贷新政
今年8月份的时候，央行发布公告称，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。 定价基准转换后，全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 而昨天12月28日，央行最新公告显示，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
央行发布房贷新政
1、这个政策影响了谁？ 鲁提辖解析：文中提到的“存量浮动利率贷款客户”，指的就是现在还在还贷款，而且当初跟银行签贷款合同时候依据“房贷基准利率”定房贷利率的那些人。 我们有必要回顾一下几个月前，房贷利率换锚时候的内容（详见笔者《重磅！房贷利率政策有变！独家解读8.25房贷新规》一文）。温故而知新后我们就知道了，2019年10月8日开始，房贷利率的锚，已经从“房贷基准利率”变成了“LPR”。 “换锚”前，原来商业贷款买房的人，跟银行签贷款合同时候，约定房贷利率无外乎是基准率4.9%上浮多少个百分点，或者打折多少个百分点。所以我们身边有的朋友会说自己买房子时候利率上浮15个点（5.635%），而亲戚早几年买房利率才打了九折（4.41%），同样贷款一百万，差了好多利息这样的话。但万变不离其宗，都是在基准率的基础上“上浮或者下调”。
基准率可能会发生变化，但变动频率很低，差不多好几年才变一次，而“上浮或下调”是始终伴随到客户还清贷款那时候的。举个例子，你在08年买房利率是基准率7.74%基础上打9折，那到了2019年，你还款的房贷利率是4.9%基础上打九折。 而“换锚”后，购房者再进行商贷，实行的利率是以LPR为基准，正负加点的利率。由于LPR变动频率更高（例如2019年底五年期LPR已从4.85变成了4.8）。无疑更加市场化，更加灵活。而相应的，“正负加点”会伴随贷款客户到还清贷款那时候。 所以这一次政策，真正影响的，是那批以“房贷基准率”为锚的商贷客户，根据新政，他们要向以“LPR”为锚的商贷客户看齐了。
2、房贷利率到底升了还是降了 鲁提辖解析：既然以LPR为锚变得更加市场化了，因此很难直接一句话概括房贷利率到底是升了还是降了。 根据文件规定，转换工作从2020年3月1日到2020年8月1日前完成。在这个期间，大家在2020年的月供是不会发生变化的。但到了2021年，可能会有出入：
举举个个例子，张三有笔商业贷款原合同期限30年，剩余期限为25年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。而根据2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。接下来到了约定转换的时候了，张三面临两种选择： 1、选择转化为固定利率，那么以后张三的房贷利率会是5.39%。无论LPR接下去怎么变化调整，他都以5.39%的利率来还，直到还完。 2、选择转化为““LPR+加点””利率，那么可以倒推出，转化时候的加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。在2020年3月30日至12月31日期间，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)，只不过提法不一样了。但2020年月供水平其实不变。 一旦到了2021年，假设那时候遵循2020年12月发布的五年期LPR变成了4.6，那么2021年，张三执行的利率水平就是 （4.6%+0.59%=5.19%），毫无疑问，对比以往5.39%的利率是下行了，张三美滋滋；但也有可能，那时候LPR变成了5，那张三到了2021执行的利率水平就是（5+0.59%-5.59%），那我估计那时候张三心里有句MMP不知当讲不当讲了。
综上，这次新政，本质上是完成“全面换锚”，让“房贷基准率”彻底退出历史舞台，在2020年这一年，让渡“LPR”成为唯一标准。 而从长远角度看，哪怕是“房贷基准率”时期，整体的利率是走下行通道的，LPR虽然成为标准没多久，五年期也已经从4.85%调为最新的4.8%，将来走低的概率或许会更大。
那么， 如果你过去的房贷利率已经基准率打折了，而且期限也没几年了，LPR预计在这几年不会有大的变动，你可以选择转化为固定利率，少折腾。 如果你过去的房贷利率感觉上浮的比例有点高，也愿意跟着LPR一起动，并且看好LPR会向下走，那建议你转化为“LPR+加点”。万一LPR真的向下了，你要执行的利率就稍微得低了那么一点，也算是减压了（当然万一LPR朝上，你就越还越多）。
